Словосочетание «доступное жилье» - не пустой звук. В западных странах, бьющихся над жилищным вопросом (и также не всегда успешно), под доступной понимается недвижимость, которую семья может купить на все свои пенсии-зарплаты за 3-3,5 года.
Если же речь идет об ипотеке, расходы на нее не должны превышать 30, максимум – 40% общесемейного дохода. При этом сумма кредита не может быть выше 70% от стоимости квартиры.
Все эти пропорции взяты Западом не «от фонаря». Человек, решающий квартирный вопрос, не должен «испортиться» или свихнуться, он также имеет право на достойную жизнь. По этой же причине доступное жилье должно быть комфортным и просторным, от одной комнаты на каждого члена семьи, всякие проекты от кума Тыквы из «Приключений Чиполлино» - не выход.
Нельзя сказать, что в Ростове такого рынка нет, стоимость отдельных квартир измеряется не миллионами, а сотнями тысяч рублей. Однако человек со средними возможностями может купить лишь один тип недвижимости – квартиру в панельной многоэтажной новостройке.
Самый демократичный и крупный проект в нашем городе – Суворовский район, еще есть Левенцовка, где цены повыше. При этом альтернативы «скворечнику» в модернизованной постсоветской панельной многоэтажке у нас не существует. Хотя, как показывает опыт человечества, возможны и другие варианты.
Все знают такой временный тип советского жилья, как «гостинки», обычно проектируемые в «пятиэтажках». Еще раньше, начиная с довоенных лет, у нас строились также «временные» бараки. Предполагалось, что люди поживут в них несколько лет, пока государство не подберет вариант поприличнее.
В Амстердаме, например, также строятся временные дома, индивидуальные и многоквартирные, для студентов вузов и выпускников. Они очень дешевы и просты, каждый из таких домиков можно разобрать за несколько дней и перенести на другое место.
Обычно живут в них два-три года, строительство таких объектов стало частью госпрограммы по временному обеспечению жильем молодых людей и на сегодняшний день в столице Нидерландов их выросли тысячи. Помимо дешевой стоимости покупки или аренды жилья, дополнительный профит – в отсутствии необходимости платить за тепло и электричество. Энергоресурсы дома добывают сами – встроенными солнечными батареями.
Если же говорить о самой главной потребности на рынке недвижимости в нашей стране, суть в том, что большинство россиян хочет жить не в квартире, а собственном доме. Беда в высокой стоимости дефицитной ростовской земли: нормальный дом должен стоять как минимум на четырех сотках, однако цена приличной сотки в нашем городе, оснащенной коммуникациями, от двух миллионов рублей.
Во многих западных странах выход нашелся еще в начале прошлого века. Борясь с тогдашним экономическим кризисом – Великой депрессией государства стали активно развивать пригородные земли, примыкающие к крупным мегаполисам. В результате на перифериях возникли рынки дешевого индивидуального жилья, стоящего дешевле квартир в загазованных центрах.
В России эта идея стала воплощаться большей частью в виде коттеджных поселков. Успешно развились их рынки в Подмосковье и Краснодарском крае, где численность измеряется сотнями. Проекты реализуются разнообразные, от всяких элитных Рублевок до народных комплексов эконом-класса.
Давайте пофантазируем. Возьмем высотный дом, «по щучьему велению» разберем его на отдельные кубики-квартиры, разбросаем их в чистом поле за городом, объединим общими коммуникациями и представим, как будут жить местные собственники. У них возникнут проблемы в некоммерческой социальной инфраструктуре: понадобится школа, медпункт, приличная дорога в Ростов, не говоря уж о транспорте.
Вывод напрашивается один – таким проектам должно содействовать государство. Теоретически Россия как самая большая страна должна шагать впереди всей планеты с такой застройкой. Однако у нас власти обычно занимаются лишь возведением типовых высоток в городской черте, а застройщик не может решить все вопросы самостоятельно.
Численность строящихся коттеджных поселков под Ростовом немного. Объехав окрестности, можно насчитать два десятка реализуемых проектов. Самый дорогой – элитная «Старочеркасская Ривьера», стоимость «входного билета» сюда составит где-то от десяти миллионов рублей. А самой дешевой стала «Березовая роща» эконом-класса в Батайске; когда здесь стройка только началась, купить жилье можно было за полмиллиона.
В погоне за низкой ценой ростовский покупатель сильно рискует: некоторые из поселков застройщики в силу различных форс-мажорных причин не смогли довести до ума, и они превратились в садоводческие товарищества. Впрочем, среди ростовчан, купивших коттеджи в загородных комплексах, многие относятся к ним как к дачам и живут сразу на два дома. Транспортные проблемы, сопряженные с дефицитом социальных объектов, не позволяют полностью перебраться за город.
Многие из ростовчан уже заметили такой тренд – годами пустующее дорогое жилье в центре. Побродив по такому объекту и не встретив ни во дворе, ни в подъездах ни души, можно перепугаться. Возведя дом, застройщик упорно держит высокую цену, не желая уступать покупателям, в конце концов, апартаменты приобретают не те, кто хочет в нем жить, а те, кто решил сберечь деньги от инфляции, превратив их в недвижимость.
Аналогичное явление есть и в западных городах, но за рубежом с этим активно борются.
Вообще, рекорд по пустующему жилью установлен в Париже, в одной из квартир никто не жил семьдесят лет! Арендовала ее актриса и светская львица мадам де Флориан, которая в 1942 году бежала на юг Франции от фашистов да так и не вернулась в столицу. Умерла она семьдесят лет спустя, когда ей исполнился 91 год, об этом жилье не знали даже ее ближайшие родственники.
Однако скрывать подобное удается мало кому из парижан. Владельцев пустующей недвижимости, включая офисы, обязывают платить повышенный налог, составляющий львиную доли рыночной стоимости от их аренды. Еще жестче обстоят дела в Лондоне, здесь гражданина могут даже оштрафовать, если он купил квартиру, но в ней не живет и не сдает кому-либо. Аналогичные порядки были и в Барселоне, если в объекте два года никто не жил, хозяину приходилось платить штраф – более 600 евро.
Но самые жесткие нравы царят в Берлине, где недостаток жилья и высокие цены могут спровоцировать социальный и политический кризис. Если в силу каких-то причин дом долго пустует, его захватывают те, кому жить негде.
Такая судьба может постигнуть и новостройку с задранными ценами, и расселенное аварийное жилье. Этих берлинцев называют сквотерами (или сквотами). К ним относятся представители различных левых политических взглядов, хиппи, богемная молодежь, выселять их приходится годами. А в последние годы опыт сквотеров переняли и сирийские беженцы, выселять которых не дает еще и политкорректность.
Впрочем, кто сказал, что доступное жилье обязательно должно быть в твоей собственности? Львиная доля жильцов на западе вообще не являются собственниками недвижимости, предпочитая снимать ее в аренду. Во многих государствах таких граждан больше половины, они платят деньги либо владельцам доходных домов, либо – муниципалитетам.
Аренда предоставляет ряд преимуществ: не надо платить налог и можно не заботиться о недвижимости, а наоборот, требовать комфорта от ее хозяина. В Ростове подобному квартиросъемщику укажут на дверь, а в западных городах этот рынок контролируется государством.
Доходными домами обычно распоряжаются управляющие компании, заключающие с жильцами долгосрочные договоры на несколько лет. Расторгнуть их в одностороннем порядке, выселив человека или задрав цены, фирма не в праве (в отличие от арендатора). Стоимость же аренды зачастую регламентируется существующими рыночными ценами.
Интересно, что в дореволюционной России также существовали доходные дома, старый Ростов изобиловал такими объектами. Теперь такой образ жизни утрачен и забыт. Рынок арендного жилья состоит из отдельных квартир, разбросанных по всему городу, а существующие на нем нравы остаются дикими.
Впрочем, развитая аренда недвижимости отнюдь не гарантирует отсутствие кризиса в жилищной сфере. В Берлине после объединения капиталистической и социалистической частей города образовался огромный сегмент коммерческого и государственного жилья, где проживало большинство горожан. В результате стоимость коммерческой аренды снизилась до символических размеров.
В 2004 году муниципалитет продал десятки тысяч квартир частным компаниям, надеясь, что те займутся их модернизацией. В этом случае фирмы могли повышать арендную плату до 30%, чем и воспользовались.
Берлинцев подвел дальнейший рост благосостоянии, в город хлынули толпы мигрантов, дополнительно взвинтившие спрос и цены на жилье, которые намного обогнали рост цен на недвижимость. И теперь 55% разгневанных горожан хотят, чтобы местная власть забрала у частников проданные дома обратно.
Разумеется, о безвозмездном «раскулачивании» речь не идет, квартиры надо выкупить. Беда в том, что за прошедшее время подорожали еще больше, чем аренда.
И наконец, последний вариант – социальное жилье для бедных, которого в Ростове также практически не существует. Вернее, к нему можно отнести единичные неприватизированные квартиры в домах советских времен. Несмотря на ведущиеся разговоры, государство так и не приступило к масштабному возведению социального жилья, в качестве альтернативы деньги тратятся на различные субсидии, облегчающие покупку квартир различным людям.
В западных городах граждане с низким доходом становятся в очередь на квартиры, причем, как в СССР, стоять в них нередко приходится годами. Жить в подобных домах не очень комфортно, не только из-за низкого качества, но и маргинальных соседей. Особенно если муниципалитет в целях экономии средств построил огромную социальную высотку-муравейник.
В криминальных районах Нью-Йорка и Парижа большинство обитателей как раз из таких социальных квартир.
В бельгийском городе Венинг социальный микрорайон превратили в экоквартал, согласовав проект реконструкции с местными жильцами. После ее завершения каждый из них получил в пользование небольшой огород, кроме того, в жилье появились альтернативные источники энергии. Два года спустя после таких мер в микрорайоне отметили резкое снижение преступности.
